El fomento de la rehabilitación de edificios (residenciales) ha sido el objetivo de las políticas públicas desde el "RD 12/1980 sobre actuaciones del Estado en materia de vivienda y suelo", y por lo tanto la rehabilitación protegida, con subvenciones y control público, ha estado asociada a la política general en materia de vivienda centrada en el fomento de la promoción de la vivienda de protección oficial.

Además , desde sus inicios se pretendió que la rehabilitación fuera una parte cada vez con mayor presencia y peso en el sector de la construcción, un sector económico clave en España hasta 2008, cuando se hunde con el estallido de la burbuja financiera de origen inmobiliario-residencial.

Nunca se alcanzó ese objetivo, y la rehabilitación de viviendas ha tenido una incidencia limitada y ha experimentado procesos de avances y retrocesos a lo largo de las décadas, hasta llegar a la situación iniciada a partir del año 2008 cuando aparece como la tabla de salvación para un sector de la construcción en naufragio y cuando se pone sobre la mesa la cuestión energética.
Diversas han sido las causas de este crecimiento limitado del sector de la rehabilitación de edificios residenciales, y en esta comunicación se abordan tres de ellas:

- la diversidad de situaciones que se presentan en la "última milla" en relación a las características, dinámicas y capacidades financieras y de gestión de los propietarios, usuarios y agentes intermedios entre unos y otros.
- la dispersión de los efectos de la rehabilitación protegida derivada de la 'lluvia fina' en las áreas urbanas, amplias y complejas, frente a la posibilidad de actuaciones intensas en el tiempo y acotadas en el espacio, con impactos mucho mayores
- los costes en tiempo y financiación de la gestión pública de la rehabilitación frente a la dimensión de las ayudas económicas, lo que ha derivado buena parte de la rehabilitación a la tradicional iniciativa i financiación exclusiva de los particulares.

La comunicación repasa estos antecedentes y plantea los escenarios deseables en estas cuestiones ante los retos que se presentan, ahora sí, ante la necesidad ineludible de impulsar la rehabilitación frente a la ineficiencia y la insostenibilidad de buena parte del parque de edificios residenciales.